제소전화해는 장래 소송이 예상되는 다툼을 사전에 소송이 아닌 당사자간 합의와 법원의 확인으로 종결하는 절차로 당사자가 합의한 내용은 법원이 판결과 동일한 효력을 지니는 화해조서로 작성하여 주어 장래 별도의 판결이 없이 화해조서에 기한 강제집행이 가능하다.
임대차 계약에 있어 임차인의 계약 불이행이나 기간 만료로 명도할 사유가 발생했음에도 명도를 거부한다면, 임대인으로서는 시간과 비용을 들여 ‘명도소송’ 이라는 절차를 거쳐야 강제집행이 가능하다. 이러한 이유로 임대차 계약 체결시 미리 계약 불이행이나 기간 만료시 부동산을 명도한다는 제소전화해를 신청하는 경우가 많다.
이러한 경위로 통상 제소전화해 조항에는 ‘임차인은 임대차 기간 만료시 목적물을 임대인에게 명도 한다.’는 조항이 있다. 그런데, 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에서는 임차인 보호를 위하여 임차인에게 계약 갱신요구권을 부여하고 이를 배제하는 특약은 무효로 하고 있다. 물론 이러한 갱신요구권은 기본적으로 임차인이 채무불이행등 자신의 의무를 다한 경우에 행사 가능하고, 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구를 하여야 한다.
그렇다면, 임대차 기간이 만료된 경우 임대인은 제소전화해 조항에 따라 명도를 요구하고, 임차인은 상가건물임대차보호법에 따라 갱신을 요구한다면 누구의 권리가 우선 할까?
제소전화해는 확정판결과 동일한 효력이 있고 당사자 사이의 사법상 화해계약이 그 내용을 이루는 것이면 화해는 창설적 효력을 가져 화해가 이루어지면 종전의 법률관계를 바탕으로 한 권리의무관계는 소멸한다. 그러나 제소전 화해의 창설적 효력은 당사자 간에 다투어졌던 권리관계에만 미치는 것이지 당사자가 다툰 사실이 없었던 사항은 물론 화해의 전제로서 서로 양해하고 있는 사항에 관하여는 미치지 않는다. 따라서 제소전 화해가 있다고 하더라도 화해의 대상이 되지 않은 종전의 다른 법률관계까지 소멸하는 것은 아니다(대법원 1997. 1. 24. 선고 95다32273 판결, 대법원 2001. 4. 27. 선고 99다17319 판결) 는 것이 판례의 해석이다.
결국 ‘기간 만료의 경우 명도한다.’는 제소전화해 조항이 ‘임차인은 갱신요구권을 포기한다.’는 합의가 성립된 것으로 해석될 수 있어야 임대인의 명도 집행이 가능 할 것이다.
그러나, 일반적으로 ‘기간 만료의 경우 명도한다.’는 조항 만으로 갱신요구권을 포기하기로 하는 합의가 있었다 보기는 어렵다. 갱신요구권이 강행규정이며 임차인 보호 규정이라는 점 등에 비추어 갱신요구권의 포기는 ‘명문 규정’에 준하는 정도의 합의에 대한 입증이 필요하다 할 것이기 때문이다.
제소전화해의 당사자나 승계인은 제소전화해 조항을 작성함에 있어 ‘기간 만료’로 인한 명도 집행이 가능한 경우와 그렇지 못한 경우가 있음을 잘 살펴야 할 것이다.
